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L’investissement locatif dans l'ancien

Les avantages :

  • Le prix au m2 en moyenne plus faible.
  • Plus de choix.
  • Avantages fiscaux (création de déficit foncier imputable à l’impôt sur le revenu, prêts travaux).
  • Pas de durée d’engagement minimum contrairement à l’achat dans le neuf via le dispositif PINEL.
  • Disponibilité du bien.
  • Préexistence du bien, qui permet d’identifier ses défauts et ses qualités.

Les inconvénients :

  • Dépenses énergétiques plus élevées.
  • Travaux à réaliser pour la remise en l’état ou la rénovation notamment concernant la vétusté des équipements collectifs.
  • Logement qui n’est pas aux dernières normes (thermique, phonique).
  • Apport financier nécessaire.

Les régimes fiscaux pour la location nue :

2 régimes fiscaux sont possibles pour la location nue, en fonction du montant des revenus fonciers :

  • Le régime du micro-foncier

Pour qui ? Il s’applique d’office si, en tant que bailleur, vous percevez 15 000€ ou moins de loyers par an

Quel revenu net imposable ? Dans le régime du micro-foncier, le revenu net imposable est égal au revenu brut (recettes de location) diminué d’un abattement de 30%. Il est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété

  • Le régime du réel

Le régime réel s’applique dès que les loyers dépassent 15 000€ par an (à condition de détenir le bien en direct et ne disposer d’aucun dispositif d’incitation fiscale). Le régime réel peut également s’appliquer au choix du client mais celui-ci doit s’engager sur une durée de 3 ans.

Le revenu foncier = montant du revenu brut – total des charges déductibles de la propriété.

Les recettes et les charges à retenir pour déterminer le revenu foncier sont celles qui ont été effectivement encaissées ou décaissées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent ou la date de réalisation des travaux ou des services facturés